外国人在柔佛买房：规定、费用和征费
中文重点摘要
- 柔佛外国人购房一般最低价为 RM1,000,000；部分地区（如国际区内的有地房产）有资料称门槛更高，个别项目经州政府特别批准可低于 RM1,000,000。须逐个项目向律师确认。
- 每宗外国人购房都需州政府批准。自 2025 年 7 月 1 日起，柔佛住宅批准费为成交价（二手为估价或成交价）的 3%，最低 RM30,000；低于 RM1,000,000 的服务式公寓最低 RM50,000。
- 自 2026 年 1 月 1 日起，非公民（非永久居民）购买住宅的转让印花税为固定 8%（之前为 4%）。
- 外国人贷款成数常见约 60–70%，视银行而定；出售时须缴 RPGT：首 5 年 30%，第 6 年起 10%，买方须扣留 7% 交给税务局。
- 低于 RM1,000,000 的单位日后可能只能转售给马来西亚人，购买前要想清楚退出方式。
可以，外国人能在柔佛买房。一般最低价是公寓及有地房产均为100万令吉，而且每一宗购买都需要州政府批准。部分项目设有外国买家配额，从约40万令吉起，仅限向发展商购买新房；二手房方面，外国买家须按政府估价达到100万令吉。本指南说明你能买什么、要付多少、以及流程顺序。
最后核对：2026年10月14日。
外国人能买什么、不能买什么
根据联邦指南和柔佛州政策，外国人一般不能购买土著单位、马来保留地，或低价及中低价房屋。每一项购买也都需要柔佛州政府的同意。除此之外，主要的限制是价格。
柔佛的最低购买价
柔佛对外国买家购买住宅产业的一般最低价格是RM1,000,000。2026年的报道仍将RM100万描述为门槛。以下是一些重要细节：
- Landed homes. The same RM1,000,000 minimum applies to landed homes, with state consent. WhatsApp us to check a specific project.
- 特别区域。依斯干达公主城的Medini过去没有州政府规定的最低价，而Forest City有自己较低的门槛（一般引用为RM500,000）。业内来源指出，Medini的规定已随时间收紧。
- 项目批准。部分发展商获得州政府批准，可将低于RM100万的单位卖给外国人，而新山市区许多新盘也会设定各自的外国人最低价，通常介于RM500,000至RM100万之间。这是由州政府针对每个项目批准的，所以请针对确切的项目和单位进行确认。
部分项目开放给100万令吉以下的外国买家。详见外国人能在新山以100万令吉以下买房吗，也可以浏览目前开放给外国买家的项目。
州政府同意与柔佛征费（批准费）
柔佛根据《国家土地法典》向外国买家收取批准费，一般称为外国人征费。新费率于2025年7月1日起生效（柔佛土地局PTG 2025年第3号通令）：
| 购买类型（住宅） | Before 1 July 2025 | 2025年7月1日起 |
|---|---|---|
| 向发展商购买 | 房价的2%或RM20,000，以较高者为准 | 已盖印花价格的3%，最低RM30,000 |
| 二手房（subsale） | JPPH估价的2%或RM20,000，以较高者为准 | JPPH估价或已盖印花价格的3%，最低RM30,000 |
| 低于RM100万的服务式公寓（商业地契，向发展商购买） | 2% or RM20,000 | 3%，最低RM50,000（须获州政府批准） |
| 赠予直系亲属 | JPPH估价的2%，最低RM20,000 | Unchanged |
| 申请费 | – | 每份地契RM2,000 |
服务式公寓等商业地契单位适用商业费率（3%，最低RM30,000），除非属于RM50,000的特殊情况。州政府同意通常需要一至数个月，而买卖合约一般以获得同意为条件。
外国人的印花税
From 1 January 2026, a non-citizen who is not a Malaysian permanent resident (and a foreign company) pays a flat 8% stamp duty on the transfer of residential property, on the price or market value, whichever is higher. Before that, the flat rate was 4% (from 1 January 2024). Budget 2026 (10 October 2025) proposed raising the rate from 4% to 8% for residential property, and the Finance Act 2025 (Act 874), gazetted on 31 December 2025, made it law. Lawyers have flagged that it was not fully clear how the change applies to transfers stamped after 1 January 2026 under SPAs signed before then, so if you are in that position, ask your lawyer.
贷款合约按贷款额的0.5%缴付印花税。马来西亚的首购屋豁免不适用于外国人。
例子：一套RM1,000,000二手公寓的费用
| Item | 外国买家（RM） | 马来西亚买家，作比较（RM） |
|---|---|---|
| MOT印花税 | 80,000 (8%) | 24,000 (scale) |
| 柔佛批准费 | 30,000（3%）+ 2,000申请费 | 0 |
| 买卖合约律师费 + 8% SST | 12,150 | 12,150 |
| 贷款律师费（贷款RM600,000）+ 8% SST | 7,830 | 7,830 |
| 贷款印花税（0.5%） | 3,000 | 3,000 |
| 土地局注册费（柔佛，2025年7月1日起） | 4,500 | 4,500 |
| 合计（不含订金及杂费） | 139,480 | 51,480 |
三个不同价位的计算示例，请看我们的外国买家费用示例。
新加坡人和其他外国人的贷款
部分马来西亚银行会贷款给在柔佛买房的外国人。贷款成数比马来西亚人低：一般约60%至70%，部分银行为MM2H持有者提供最高80%。政策因银行、国籍和收入而异，所以请尽早取得书面贷款批准。预计需要提供护照、近期工资单、所得税通知（新加坡人为IRAS评税通知书）、CPF结单、银行结单和买卖合约。贷款通常以令吉计算，所以你的还款会随汇率变动。
新加坡HDB屋主：在最低居住年限（MOP）期间，HDB不允许屋主购买本地或海外的私人住宅产业。在柔佛签任何文件之前，请先确认你的MOP。CPF储蓄一般不能用于购买海外产业。
日后出售：产业盈利税（RPGT）
| 购买后第几年出售 | Non-citizen (non-PR) | 马来西亚公民 |
|---|---|---|
| Years 1–3 | 30% | 30% |
| 第4年 | 30% | 20% |
| 第5年 | 30% | 15% |
| 第6年起 | 10% | 0% |
出售时，你的买家必须扣留房价的7%（如果卖家是马来西亚公民则为3%），并在60天内交给内陆税收局（LHDN）作为你税款的预缴。你的RPGT申报评定后，多扣的部分会退还。
MM2H简介
马来西亚第二家园（MM2H）是一种长期居留签证。自2024年起分为银、金、白金三个级别，每个级别都要求一笔定期存款（从US$150,000起）和购买指定价格的产业（银级从RM600,000起），而且该产业10年内不得出售，除非是为了换更好的房子。另有经济特区或金融特区途径；在柔佛，这与Forest City等区域相关。当MM2H和柔佛各自设有最低价格时，以较高者为准。请向持牌MM2H代理确认最新条件。
外国买家的步骤
- 针对确切的项目或单位，以书面确认外国人最低价格和配额。
- 在支付任何订金之前，先向银行咨询贷款并聘请律师。
- 签署出价信或订购表格并支付订金（每一笔都要有收据）。
- 签署买卖合约（通常以获得州政府同意为条件），并支付10%订金和印花税。
- 律师为你申请州政府同意；你支付批准费。
- 签署贷款合约；银行在完成交易时发放贷款（新盘则分阶段发放）。
- 完成交易、领取钥匙，并妥善保存所有文件，以备日后出售时使用。
本指南只是一般资讯，并非法律或财务建议。请向你的律师或银行人员确认最新规定。
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完整时间表见外国人在新山买新盘：流程与时间表。如果你还在考虑，可以先看在新山买房适合你吗。
常见问题
外国人可以在柔佛买房吗？
可以，但须获得州政府批准。一般最低价是公寓及有地房产均为100万令吉。
外国人可以买100万令吉以下的房子吗？
在部分项目可以。部分发展商设有外国买家配额，从约40万令吉起。这只适用于向发展商购买的新房，而且是一个项目一个项目来的。二手房方面，外国买家须按政府估价达到100万令吉。决定前请先查核。
州政府批准需要多久？
据报需要一至三个月。请律师将买卖合约设为以获得州政府批准为条件。
外国人可以在马来西亚贷款吗？
可以，但贷款成数通常低于本地买家。详见我们的房贷指南。
买了房就能住在柔佛吗？
不能。拥有房产不等于居留权。你能待多久取决于护照和准证——见买了房能住新山吗。
Sources: 柔佛土地局PTG – 2025年第3号通令（2025年7月1日起的外国人购置费） · PwC 马来西亚税务手册 – 印花税（2026年1月1日起非公民8%） · Skrine – 《印花税法令》修订建议（2025年11月） · 《新海峡时报》– 外国人遇上柔佛房产转售墙（2026年4月） · Halim Hong & Quek – 柔佛外国人购置的法律与税务框架 · EdgeProp – 外国买家最低购买价（2017年） · HASiL – RPGT税率 · StashAway – RPGT与扣留款指南（2026年8月） · 马来西亚律师公会 – 第185/2023号通告（SRO 2023） · Loanstreet – 外国人在马来西亚买房 · HDB – 购置私人产业 · ASEAN Briefing – MM2H级别（2024年） · Mishu – 柔佛的MM2H
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