在新山买第一套房：你需要知道的事
中文重点摘要
- 马来西亚公民首次购买 RM500,000 以下住宅：买卖转让契（MOT）和贷款协议印花税全免，现行豁免适用于 2027 年 12 月 31 日前签署的买卖合约（SPA）。
- 2027 年财政预算案（2026 年 10 月 9 日提呈）建议：2027–2030 年签约、RM500,001–RM750,000 的首购房屋，首 RM500,000 全免、余额减半。仍属建议，须待立法生效，请向律师确认。
- 首套和第二套房贷款成数通常可达 90%；第三套房起国家银行规定最高 70%。还款能力（DSR）由各银行自定。
- 新房（新盘）与二手房（subsale）在付款方式、费用和风险上不同；签任何文件前先请律师过目。
在马来西亚，首购族是指从未拥有过住宅房产的人，而这个身份决定你是否符合首套房印花税豁免的资格。本指南说明谁符合资格、豁免涵盖什么，以及各项费用出现的顺序。
最后核对：2026年10月14日。
谁可以买？谁算是“首购族”？
任何成年马来西亚人都可以在柔佛购买住宅产业。少数类型的产业有额外条件：土著单位保留给土著买家，马来保留地只能转给马来人，而州政府可负担房屋计划有各自的收入和居住条件。如果某个单位属于以上任何一类，你的经纪和律师应该尽早告诉你。
就印花税豁免而言，“首购族”一般指从未拥有过住宅产业的马来西亚公民。律师通常会请你签署一份声明来确认这一点。如果是联名购买，请向律师确认这些规则如何适用于每一位联名买家。
首购屋印花税豁免
印花税是政府对两份文件征收的税：一份是把地契转到你名下的转让备忘录（MOT），另一份是你与银行签的贷款合约。正常情况下这两项费用不低（见下表）。首购族可以获得减免。
目前适用的规定
根据《2021年印花税（豁免）令》，马来西亚公民购买价值不超过RM500,000的首套住宅，转让备忘录（MOT）和贷款合约均无须缴付印花税。2026年财政预算案延长了这项豁免，延长令已于2025年12月宪报公布，因此现在涵盖在2027年12月31日或之前签署的买卖合约（SPA）。如果房价超过RM500,000，现行豁免令完全不提供减免。
2027年财政预算案的建议
2026年10月9日，2027年财政预算案建议为2027年1月1日至2030年12月31日期间签署的买卖合约推出新的首购屋豁免：房价不超过RM500,000的全额豁免；房价超过RM500,000至RM750,000的，首RM500,000全额豁免，其余部分豁免50%。这只是建议。只有在相关法律或豁免令通过并宪报公布后才会生效，具体条件尚未公布。如果你打算在2027年为价格介于RM500,000至RM750,000的房子签署买卖合约，在把这笔节省算进去之前，请先问律师新的豁免令是否已经生效。
| 房产价值区间 | 一般MOT印花税率 | 首购族（现行规定） |
|---|---|---|
| First RM100,000 | 1% | 总价值 ≤ RM500,000 可豁免 |
| RM100,001 – RM500,000 | 2% | 总价值 ≤ RM500,000 可豁免 |
| RM500,001 – RM1,000,000 | 3% | 目前不获豁免；2027年财政预算案建议自2027年起为最高RM750,000的房产提供部分减免 |
| Above RM1,000,000 | 4% | 不获豁免 |
| 贷款合约 | 贷款额的0.5% | 房产价值 ≤ RM500,000 可豁免 |
例子：一套RM450,000的首购屋，贷款RM405,000，正常需缴付RM8,000的MOT印花税和RM2,025的贷款印花税。符合资格的首购族两项都不用付。
贷款基本知识
贷款成数
贷款成数是银行借给你的金额占房价的比例。第一和第二笔房屋贷款，许多银行可贷到90%，所以你至少要自付10%。国家银行规定第三笔及之后的房屋贷款最高70%。如果银行估价低于房价，或你的个人条件较弱，银行可能贷不到90%。国家银行也规定房屋贷款年限最长35年，而银行通常会设定贷款必须在几岁前还清。
2027年财政预算案也建议在房屋信贷担保计划（SJKP）下提供最高RM200亿的担保，主要针对无固定收入的首购族，例如自雇人士。细节公布后，可以问你的银行人员你是否符合资格。
偿债比率（DSR）
DSR是你每月的总债务还款（包括新的房屋贷款）除以每月收入。国家银行要求银行采用审慎的DSR，但没有单一的官方上限。每家银行自定门槛，通常以净收入计算。在申请前先还掉部分车贷或信用卡欠款，可能会带来明显的差别。
银行通常要求的文件
- MyKad（身份证副本）
- 受薪人士：最新的工资单（通常3–6个月）、公积金（EPF）结单、雇佣信、近期银行结单，以及最新的所得税表格（EA/BE）
- 自雇人士：商业注册、报税记录、公司及个人银行结单（通常6–12个月）
- 订购表格或买卖合约，以及任何现有贷款的结单
银行也会查你的信用记录（CCRIS）。在决定单位之前先取得贷款预批，这样你就知道自己真正的预算。
新盘还是二手房：哪个适合你？
| 新盘（向发展商购买） | 二手房（向屋主购买） | |
|---|---|---|
| 你看到的是什么 | 样板屋和图则；真正的单位要以后才有 | 实际的单位、大楼和邻居 |
| Payment | 按进度付款：银行随着建筑进度分阶段放款 | 完成交易时一次过发放全部贷款，通常在几个月内 |
| Move-in | 完工后，往往要等几年 | 通常在签约后几个月内 |
| SPA | 依据《房屋发展法令》的法定格式合约；你可获得延迟交屋赔偿和24个月的缺陷保修期 | 由双方律师商定的合约 |
| Costs | 部分发展商会承担某些律师费；请以书面确认包括哪些项目 | 律师费、印花税、估价费和各项分摊费用由你自己支付 |
| 主要风险 | 延误，或在少数情况下项目烂尾 | 隐藏的缺陷；请仔细检查单位和地契 |
没有哪一种对所有人都更好。新盘让你分散付款，而二手房让你清楚看到自己买的是什么，也能更快入住。
订购和买卖合约的步骤
- 向银行确认预算，或取得贷款预批。
- 看房并选定单位。如果是二手房，要看地契类型（永久地契或租赁地契）、任何限制条件，以及管理费和偿债基金。
- 出价或订购。二手房通常要连同已签署的出价信支付诚意订金（通常2–3%）。至于马来西亚半岛的新盘，《房屋发展条例》规定发展商不可在法定付款时间表以外收取款项，所以如果被要求付一大笔“订金”，请提出疑问。每一笔付款都要拿收据。
- 马上申请贷款。许多出价只给你几个星期时间签买卖合约。
- 签署买卖合约，并缴付余额补足房价的10%。律师会办理盖印花，如果是二手房，也会办理地契过户。
- 签署贷款合约，然后银行发放贷款（新盘分阶段发放，二手房在完成交易时一次过发放）。
- 领取钥匙并检查单位。以书面方式报告缺陷。
要避免的常见错误
- 在贷款很可能获批之前就签出价信或订购表格。
- 忘了在10%之外还需要现金：律师费、估价费、不获豁免时的印花税，以及搬家费用。
- 以为首购屋豁免会自动适用。这取决于房价、你的公民身份、你的拥屋记录和买卖合约日期。
- 在财政预算案的建议成为法律之前就把它算进去。
- 在房屋贷款审批期间又申请新的车贷或个人贷款，这可能让你的DSR超出上限。
- 没有阅读买卖合约，特别是完工日期，以及逾期付款会有什么后果。
买第一套房应该是兴奋的事，而不是沉重的负担。一步一步来，多发问，所有承诺都要以书面确认。
本指南只是一般资讯，并非法律或财务建议。请向你的律师或银行人员确认最新规定。
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常见问题
RM500,000以上的首套房可以免印花税吗？
现行豁免令不涵盖，现行豁免只适用于RM500,000以下、2027年12月31日前签署买卖合约的首套房。2027年财政预算案建议从2027年起对RM750,000以下的房子给予部分豁免，但在宪报公布前仍只是建议，计算之前请先问律师。
首套房银行能贷多少？
第一和第二笔房贷，很多银行可贷到90%，所以你至少要自付10%。如果银行估价低于买价，或你的条件较弱，银行可能贷得更少。决定单位之前，先拿到贷款预批。
Sources: Skrine – 五项印花税豁免令获延长（2026年1月） · The Star – 2027年财政预算案首购族印花税豁免（2026年10月9日） · Malay Mail – 2026年财政预算案房屋措施（2025年10月10日） · PwC 马来西亚税务手册 – 印花税 · 国家银行 – 第三笔房屋贷款70%贷款成数（2010年） · 国家银行 – 最长35年融资年限（2013年） · EdgeProp – 偿债比率指南 · 马来西亚律师公会 – 第185/2023号通告（《2023年律师酬金令》） · EdgeProp – 订金与法律（2026年5月） · EdgeProp – 缺陷保修期概览
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