在柔佛买二手房：前期费用
中文重点摘要
- 二手房一般先付 2–3% 诚意金（earnest deposit），签 SPA 时补足至 10%。
- 律师费按 2023 年律师酬金令（SRO 2023）：首 RM500,000 收 1.25%，之后 RM7,000,000 收 1%；买卖合约和贷款协议分开收费，另加 8% 服务税。
- MOT 印花税：首 RM100,000 1%、RM100,001–RM500,000 2%、RM500,001–RM1,000,000 3%、超过 RM1,000,000 4%；贷款协议印花税 0.5%。首购公民 RM500,000 以下可全免（至 2027 年底签约）。
- 以 RM500,000、贷款 90% 为例：首付 RM50,000 之外，一般还需准备约 RM25,000（非首购）或约 RM14,000（符合首购豁免），未含杂费和分摊费用。
- 整个流程通常约 3–6 个月。
在柔佛买二手房，交屋前要付几笔费用：订金、余下的首期、买卖合约与贷款的律师费、转名印花税与贷款合约印花税，以及估价费。本页逐项说明，并以50万令吉为例计算一次。
最后核对：2026年10月14日。
1. 订金：诚意订金和余额订金
谈好价格后，你签署出价信并支付诚意订金，一般为房价的2%至3%。这笔钱通常由经纪作为保管人持有。签署买卖合约时（通常在两至三个星期内），你支付余额订金，使总额达到房价的10%。如果贷款90%，银行会在完成交易时支付其余的90%。
在支付诚意订金之前，请律师先检查出价信。出价信应写明如果贷款不获批准，你的订金会如何处理。
2. 买卖合约和贷款的律师费
马来西亚半岛产业交易的律师费依据《2023年律师酬金令》，自2023年7月15日起生效。同一收费表分别适用于买卖合约（按房价计算）和贷款合约（按贷款额计算）：
| Amount | 收费表费用 |
|---|---|
| First RM500,000 | 1.25% (minimum RM500) |
| Next RM7,000,000 | 1% |
| Above RM7,500,000 | 可议价，上限为超出部分的1% |
律师费另加8%服务税。此外，律师还会收取杂费，例如查册、提交文件、交通和快递费用。这些费用各有不同，所以签约前请索取书面报价。
3. 转让（MOT）印花税
转让备忘录按房价或市值（以较高者为准）缴付印花税。马来西亚公民的税率表如下：
| 价值区间 | Rate |
|---|---|
| First RM100,000 | 1% |
| RM100,001 – RM500,000 | 2% |
| RM500,001 – RM1,000,000 | 3% |
| Above RM1,000,000 | 4% |
A first-time Malaysian buyer of a home worth up to RM500,000 is fully exempt for SPAs signed up to 31 December 2027. Budget 2027 has proposed partial relief for homes up to RM750,000 for SPAs signed from 2027 to 2030, but this is not law yet. Non-citizens pay a different rate (a flat 8% on residential property from 1 January 2026); see our 外国人买房指南.
另一项改变：自2027年1月1日起，不涉及JPPH估价的产业转让将纳入内陆税收局（LHDN）的印花税自我评估制度（第二阶段）。律师会处理这件事，但这也是选择一家跟得上最新规定的律师楼的理由。
4. 贷款合约印花税
贷款合约按贷款额的0.5%缴付印花税。符合资格的首购族可按与MOT相同的条件获得豁免（房产价值不超过RM500,000）。
5. 估价费
银行在批准贷款之前，会请注册估价师为房产估价。估价师局的一般收费表为首RM100,000的0.25%，以及其后至RM200万部分的0.2%，最低RM400。部分银行会在贷款配套中承担或补贴这笔费用，所以不妨问一问。
6. 分摊费用：地税、门牌税和管理费
完成交易时，买卖双方按日期分摊当年的经常性费用。如果卖家已缴付全年费用，你需要退还完成交易后那些天数的费用。预计会有以下分摊：
- 地税（cukai tanah），每年缴付给土地局
- 门牌税（cukai pintu），缴付给地方政府，例如MBJB或MBIP
- 分层地契房屋的管理费和偿债基金，缴付给管理机构
- 有时还有水电押金或电表读数
这些费用通常不多，但视单位而定。律师会向卖家索取收据，并向管理机构索取未缴费用证明信。
7. 其他须知
- 土地局注册费。柔佛自2025年7月1日起调整了转让注册费：例如价值超过RM500,000至RM600,000为RM2,500，之后逐级提高。较低区间的费用不多，通常包含在律师杂费中。
- RPGT扣留款。依法你须扣留部分房价（卖家为马来西亚公民则3%，非公民则7%），并在买卖合约签署后60天内交给内陆税收局（LHDN）。这笔钱从你本来就要付的房价中扣出，不是额外再付。
- 经纪费。通常由卖家支付，除非你自己委任经纪。
计算例子：RM500,000单位，贷款90%
假设：马来西亚买家，房价RM500,000，贷款RM450,000，按《2023年律师酬金令》全额收费，律师费加8%服务税，估价费按估价师局收费表计算。杂费和分摊费用因各有不同而未计入。
| Item | 计算方式 | 非首购屋（RM） | 符合资格的首购屋（RM） |
|---|---|---|---|
| 诚意订金 + 余额订金 | 10% of RM500,000 | 50,000 | 50,000 |
| 买卖合约律师费 | 1.25% × 500,000 = 6,250 + 8% SST | 6,750 | 6,750 |
| 贷款律师费 | 1.25% × 450,000 = 5,625 + 8% SST | 6,075 | 6,075 |
| MOT印花税 | 1,000 + 2% × 400,000 | 9,000 | 0 |
| 贷款印花税 | 0.5% × 450,000 | 2,250 | 0 |
| 估价费（约） | 0.25% × 100,000 + 0.2% × 400,000 | 1,050 | 1,050 |
| 前期总额 | 75,125 | 63,875 | |
| 其中10%订金以外的费用 | 25,125 | 13,875 |
重点是：购买一套RM500,000的二手房，除了10%订金之外，视乎你是否符合首购屋豁免，需预留大约RM14,000至RM25,000现金。部分银行提供把律师费和估价费纳入贷款的配套，这能减少你需要的现金，但会提高贷款额。
一般时间表
| Stage | When | 你需要支付的款项 |
|---|---|---|
| 出价信 | Day 0 | 诚意订金（通常2–3%） |
| 申请贷款和估价 | Weeks 1–3 | 估价费（如有收取） |
| 签署买卖合约 | 通常在出价后14–21天内 | 补足10%的余额订金、买卖合约律师费、MOT印花税 |
| 签署贷款合约 | 贷款获批后不久 | 贷款律师费和贷款印花税 |
| 完成交易 | 一般为买卖合约签署（或成为无条件）后3个月，通常可延长1个月，并按买卖合约规定的逾期利率计息 | 分摊费用；银行发放贷款 |
| 钥匙和地契 | 完成交易后 | 如果全部结清，就不用再付 |
大部分二手房从出价到拿钥匙大约需要三至六个月。需要土地局同意的租赁地契产业，或尚未发出地契的分层单位，可能需要更长时间。
本指南只是一般资讯，并非法律或财务建议。请向你的律师或银行人员确认最新规定。
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常见问题
除了10%首期，还要准备多少现金？
以RM500,000、贷款90%的二手房为例，大约要准备RM14,000至RM25,000，视你是否符合首套房豁免而定。这还未包括律师杂费，以及地税、门牌税和管理费的分摊。
二手房的订金什么时候付？
签出价信（offer letter）时先付诚意订金，通常是房价的2%至3%。签买卖合约（SPA）时，通常在两到三个星期内，补足至房价的10%。付款前先请律师看过出价信。
Sources: 马来西亚律师公会 – 第185/2023号通告（《2023年律师酬金令》） · PwC 马来西亚税务手册 – 印花税 · Skrine – 首购屋印花税豁免延长至2027年 · The Star – 2027年财政预算案首购屋印花税建议 · 估价师局（LPPEH）– 收费表 · 柔佛土地局PTG – 2025年第3号通令（2025年7月1日起的费用） · HASiL – 印花税自我评估（STSDS） · StashAway – RPGT与扣留款指南（2026年8月） · KPMG – 2024年3月1日起服务税8% · DNH – 二手房现金流与时间安排
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