新山供过于求吗？用数据看滞销房与新供应（2026）

柔佛的已完工滞销房屋是全马各州最多的，但压力主要在服务式公寓和SOHO，而不是一般公寓。根据2026年9月10日发布的NAPIC 2026年上半年产业市场报告（南部区域），2026年上半年柔佛有4,222个已完工滞销住宅，以及10,329个已完工滞销服务式公寓和SOHO单位。这对房价和租金是真实的风险。但NAPIC只按整个柔佛州统计，风险并不平均分布，细节比标题更重要。

最后核对：2026年10月14日。

数据与日期

指标	数字	时期	来源
柔佛已完工滞销住宅	4,222个，全国最高	2026年上半年	NAPIC 2026年上半年产业市场报告（南部区域）（图表10）
柔佛已完工滞销服务式公寓/SOHO	10,329个	2026年上半年	同一报告（图表17）
柔佛新推出住宅	6,697个，仅次于雪兰莪（8,354个）；售出36.5%	2026年上半年	同一报告（图表9）；雪兰莪数字引自Malay Mail 2026年9月10日
全马已完工滞销住宅	33,094个，值178亿令吉，比30,471个增加8.6%	2026上半年对比2025下半年	JPPH/NAPIC，Malay Mail 2026年9月10日
全马滞销服务式公寓	23,375个，值193.3亿令吉，比18,752个增加24.7%	2026上半年对比2025下半年	同上
至2030年将完工的住宅	柔佛：609个项目，约11.5万个住宅。新山县：244个项目，约70,460个住宅	至2030年	DOSM和NAPIC数据，EdgeProp 2026年10月4日
新山高楼市场引用的服务式公寓存量	现有108,863个；至2030年在建41,832个；至2031年规划18,712个	2026年第一季	联昌研究引述NAPIC，《星报》2026年7月17日（文章未注明涵盖范围）
RTS沿线即将完工的公寓	2029和2030年合计超过1.4万个	估计	《新海峡时报》2026年1月5日，引述业界估计

数据说明了什么

• 服务式公寓和SOHO是压力最大的部分。柔佛的10,329个已完工滞销服务式公寓和SOHO单位，是4,222个已完工滞销住宅的两倍多。NAPIC把这一类别与住宅产业分开统计，所以两个数字要一起看。
• 很多滞销单位是旧盘。全国滞销服务式公寓中，71.1%是6至10年前推出的，55.2%的价格介于50万零1令吉至100万令吉（2026年上半年）。
• 新盘继续推出，但卖得较慢。柔佛在2026年上半年推出6,697个新住宅，全国第二多，其中售出36.5%，低于2025年上半年的40.4%。
• RTS附近还有更多单位。《新海峡时报》引述业界估计，RTS沿线在2029和2030年将有超过1.4万个公寓完工。该报也指出，新盘价格往往比同类二手单位高40%至50%（2026年1月5日）。

那10,329个滞销单位在哪里？

NAPIC只公布柔佛全州的数字。2026年上半年报告没有按县或镇区细分，所以没有任何官方数字能告诉你新山市中心有多少滞销单位。

有关NAPIC 2026年第一季数据的新闻报道说，滞销服务式公寓“几乎全部位于JB”。这里的“JB”指的是新山县，这个行政区还包括依斯干达公主城、Puteri Harbour、Medini、Danga Bay和巴西古当。它并不是关卡和RTS周边的市中心。更早的官方说法也是如此：2023年6月，州政府指RM50万以上的滞销服务式公寓位于“新山和依斯干达公主城一带”；2025年2月，州政府表示柔佛约90%的滞销单位是RM50万起的服务式公寓，但没有按地点细分。

未来供应也说明同样的情况。柔佛至2030年将完工的609个项目中，有244个项目、约70,460个住宅位于新山县（DOSM和NAPIC数据，EdgeProp 2026年10月4日）。新山县的范围远比步行区大。所以“柔佛供过于求”和“新山市中心供过于求”是两种不同的说法，只有前者有官方数据支持。

RTS附近的今日租赁市场

没有任何公开来源公布新山住宅的入住率或空置率。NAPIC只公布柔佛购物中心（74.2%）和办公楼（66.3%）的入住率。所以说市中心租房“全满”或“很空”的人，都无法证明。

我们能提供的是有日期的叫价租金。2026年10月13至14日在PropertyGuru查看，武吉查卡一带有224个出租房源，整间出租的叫价约每月RM2,400至RM3,500。这些是叫价，不是成交租金，但说明租赁市场是活跃的。按地区和户型的同类比较，请看我们的租赁市场指南。

对买家意味着什么

• 弄清楚你买的是什么产品。官方的滞销数字中，服务式公寓和SOHO远高于住宅。在做任何比较之前，先问清楚单位是住宅地契还是商业地契。
• 交屋时会有竞争。同一年有很多栋楼完工时，屋主会争抢同一批租客。CBRE WTW预计依斯干达区域的高楼完工量约在2029年达到高峰（StarProperty，2026年1月10日）。请问清楚附近同年完工的单位有多少。
• 同类比较。附近已完工的大楼比宣传册更能说明问题。可在我们的租赁市场指南查看各区目前的叫价租金。
• 地点仍然决定市场。步行可到RTS的住宅（步行区，RM4XXK起）和10公里外的住宅（RM3XXK起）是不同的产品，租客也不同。
• 想好退出方式。如果您是外国人，日后向您购买单位的外国买家同样须获柔佛州政府批准，并须符合州政府的价格规定。详见外国人购房指南。
• 选租客想要的。选择多的时候，实用的户型、合理的管理费和方便的交通更重要。

值得用这些标准比较的项目

以下四个市中心项目的完工年份和入门价格范围各不相同。可用来检验上面几点，而不是直接当作推荐名单。

WhatsApp我们，索取这四个项目的户型图和价格范围。

新山会不会变成另一个森林城市？

这是常见的担忧，但两者情况不同。森林城市是在格朗巴达（Gelang Patah）填海地上兴建的新城镇，靠近第二通道。RTS周边的项目位于现有城市之中，紧邻新山中央车站（JB Sentral）、关卡和本来就热闹的商业街。市中心的风险不是变成空城，而是大量新单位同时争抢同一批租客和买家。这是要看清数据的理由，不是恐慌的理由。

下一步看哪里

可浏览新山市中心、依斯干达公主城、百万镇和奥斯汀，或查看全部新山新盘。每次NAPIC发布新数据后，我们都会更新本页。

常见问题

新山是不是供过于求？

按最新官方数据，柔佛的已完工滞销房屋是全国最多：4,222个住宅，另有10,329个服务式公寓和SOHO单位（NAPIC，2026年上半年）。这些数字涵盖全州，NAPIC没有公布新山市中心的数字。压力主要在服务式公寓和SOHO。个别项目是否受影响，要看产品类型、地点、户型和附近同期完工的单位数量。

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为什么服务式公寓要分开统计？

NAPIC把服务式公寓和SOHO归入单独的“服务式公寓/SOHO”类别，与住宅产业分开，所以不计入4,222这个数字。两个数字要一起看。

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市中心的出租房是不是都租满了？

无论说满还是不满，都没人能证明，因为没有公开来源公布新山住宅的入住率。我们能提供的是：2026年10月，武吉查卡一带224个PropertyGuru房源中，整间出租的叫价约每月RM2,400至RM3,500。

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RTS通车后租金会下跌吗？

我们不预测租金。RTS可能带来新租客，新供应也带来竞争。请查看附近已完工大楼的叫价租金，并算一算你交屋那年附近有多少单位完工。

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那买新盘是不是不好？

不一定。请把价格范围与附近已完工的二手单位比较。《新海峡时报》报道新盘往往比同类二手单位贵40%至50%（2026年1月5日）。确认这个差价对你来说值得。

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这些数据从哪里来？

柔佛的数字来自NAPIC 2026年上半年南部区域产业市场报告。全国数字来自估价与产业服务局（JPPH）及其NAPIC单位，并在发布当天由新闻报道。研究机构和业界的估计会另外注明。

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资料来源

• NAPIC：2026年上半年产业市场报告，南部区域（图表9、10和17）
• Malay Mail：2026上半年已完工滞销住宅增加8.6%（JPPH 2026上半年产业市场报告，2026年9月10日）
• 《星报》：柔佛高楼市场面临供过于求风险（2026年7月17日）
• 《新海峡时报》：RTS与新柔经济特区带动柔佛房市，供过于求风险（2026年1月5日）
• EdgeProp：柔佛完工供应，DOSM和NAPIC数据（2026年10月4日）
• StarProperty：CBRE WTW谈依斯干达区域高楼供应（2026年1月10日）
• PropertyGuru武吉查卡一带出租房源，2026年10月13至14日查看
• NAPIC（JPPH）官方网站

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