快速解答
Gen Sphere是位于新山市中心与RTS的永久地契公寓。发展商称距JB Sentral约440米（经拟建连接通往富力连桥）。价格区间：RM5XXK至RM8XXK+（约S$1XXK至S$2XXK）。预计2028年完工。外国买家：RM600K 起。
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在 EdgeProp 上也以 Residensi Gen Sfera 的名称列出。
Gen Sphere 是Majestic Gen在新山市中心发展的永久地契服务式公寓，步行约440米到JB Sentral，邻近RTS Bukit Chagar站。所有单位均预留双钥匙设计（附条件），设施分布于4层、8大主题区。
项目资料
| 发展商 | Majestic Gen Sdn Bhd |
| 地契 | 永久地契 |
| 状态 | 建设中 |
| 预计完工 | 约2028年 |
| 地点 | JBCC, Johor Bahru |
| 总单位 | 996 |
| 面积 | 459 to 755 sq ft |
| 管理费 | 约每平方尺 RM0.40（估计） |
| 占地 | 1.25英亩（据中介资料） |
| 大楼 | 单栋50层，另加2层地下层（据中介资料） |
户型
| 户型 | 房/卫 | 面积 |
|---|---|---|
| 户型 A / A1 | 1房 / 2浴 | 459 sq ft |
| 户型 B / B1 | 1房 / 2浴 | 551 sq ft |
| 户型 C / C1 | 3房 / 2卫 | 652 sq ft |
| 户型 E | 2房 / 2浴，复式（楼上1房，楼下1房） | 700 sq ft |
| 户型 D | 3房 / 2卫 | 755 sq ft |
平面图
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亮点 项目亮点
- 永久地契，位于新山市中心
- 步行约440米到新山中央车站（JB Sentral）及关卡
- 靠近武吉查卡RTS站（距新山中央车站约260米）
- 拟直接连接现有通往新山中央车站的天桥（以条款为准）
- 每个单位都可改为双钥匙（以条款为准）
- 复式选择（E型），上下层各一房
适合谁
- 想步行到关卡或 RTS 的新加坡平日通勤族（距离 JB Sentral 约440米）
平日往返新加坡上班、想步行到关卡或 RTS 的人（到新山中央车站约 440 米） - 想买永久地契的买家
- 想要可改双钥匙单位的买家（附带条件）
需要考虑
- 直通天桥的连接目前只是建议（附带条件）
- 服务式公寓地契（地契类型请向我们确认）
- 户型紧凑：3房从652平方尺起
户型偏小：三房从 652 平方尺起
设施
- 第11层：凉亭、烧烤露台、瑜伽平台、跑步道、户外健身区、工作舱、儿童游乐场、草坪、篮球场、休闲厅、滑板区、托儿所、共享办公空间、游戏区、多功能室
- 49楼：室内活动室
- 50楼：泳池、浅水池、SPA池、凉亭、泳池平台、桑拿
- 50M楼：健身房、匹克球及羽毛球
RTS捷运：目前已知
RTS捷运预计于2027年2月开始载客，但须先通过安全认证并获两国政府批准（2026年10月2日联合声明）。武吉查卡到兀兰北车程约5分钟，两国出入境检查都在出发站完成。票价尚未公布。
到兀兰北
步行到新山中央车站约6分钟（估算；发展商称约440米），再前往武吉查卡RTS站（这一段尚未测量） + RTS车程约5分钟到兀兰北。两国出入境都在武吉查卡办理，所需时间不定，未计算在内。自通车起（目标2027年2月）。
怎么估算
估算方法：步行时间 = 距离 ÷ 每分钟80米；开车时间 = 路程按市区平均时速约30公里计算，未计塞车。步行距离为本页所列的发展商数字。RTS资料核对日期：2026年10月14日。 Bernama · Malay Mail
过了关之后
- 兀兰北地铁站（TE1）。RTS兀兰北站通过地下大厅连接汤申—东海岸线（TEL）的兀兰北地铁站。出入境已在武吉查卡办好，下车后可直接走到地铁站。
- 兀兰站（NS9/TE2），下一站。可在此转南北线。车站属于兀兰区域中心，旁边是Causeway Point商场和兀兰巴士转换站。
- 乌节（TE14）。不用转车，一直坐TEL。陆路交通管理局（LTA）估计，兀兰到乌节坐TEL约35分钟；从兀兰北出发再多一站。
- 市区与中央商业区（麦士威TE18、珊顿道TE19、滨海湾TE20）。同样在TEL上，不用转车，位于乌节以南。所需时间请以LTA的MyTransport.SG行程规划为准。
以上为一般地铁车程，RTS通车后请再核对。资料来源（2026年10月14日核对）： Land Transport Guru · Woodlands North MRT · Woodlands MRT · LTA: TEL · LTA: Thomson-East Coast Line · MyTransport.SG
地点与交通
- 步行约440米到新山中央车站（JB Sentral）及关卡
- 武吉查卡RTS站距新山中央车站约260米
- 拟直接连接现有通往新山中央车站的天桥（以条款为准）
周边 周边设施
项目附近的商场、学校、医院与机场。以下为发展商提供的数据，并非我们实测，仅供参考，车程视路况而定。
| 地点 | 距离 | 数据 | 来源 |
|---|---|---|---|
| 富力广场（R&F Mall） | 约230米 | 发展商数据 | 发展商数据（经中介资料） |
| JB City Square | 约630米 | 发展商数据 | 发展商数据（经中介资料） |
| KOMTAR JBCC | 约680米 | 发展商数据 | 发展商数据（经中介资料） |
| 宽柔中学 | 约1.5公里 | 发展商数据 | 发展商数据（经中介资料） |
| 苏丹娜阿米娜医院（HSA） | 约5.8公里 | 发展商数据 | 发展商数据（经中介资料） |
| 士乃国际机场 | 约29.6公里（车程） | 发展商数据 | 发展商数据（经中介资料） |
关于发展商
Majestic Gen Sdn Bhd is the developer behind Gen Sphere and GenRise, two freehold serviced apartment towers in Johor Bahru City Centre. If you are comparing the two, we can show you the layouts side by side.
过往项目
Majestic Gen Sdn Bhd 于2013年7月29日注册成立（前称 Majestic Builders Sdn Bhd）。GenRise（732个单位，建设中）是其在新山的第一个项目，Gen Sphere 是第二个。目前尚无已完工的建筑。
来源：中介资料（malaysiaproperty4u.com），2026年10月核对。
常见问题 常见问题
新加坡人和其他外国人可以在这里买吗？
可以。柔佛对外国人的一般门槛是RM100万，但本项目发展商获批外国买家配额，SPA价格RM600K及以上即可购买。另需州政府批准、州政府征费及律师费。欢迎WhatsApp询问哪些单位符合。转售须知：以上较低门槛只适用于向发展商购买；在二手市场，外国买家须符合柔佛RM100万门槛，以政府估价为准。
什么是双钥匙？
双钥匙户型让一个单位可以分成两个独立的居住空间，各有自己的门，你可以自住一边、出租另一边，或两边都出租。Gen Sphere 每个单位都设计为可改双钥匙；附带条件，请问我们哪些户型最适合。
评价：适合哪些买家？
适合：平日往返新加坡上班、想步行到关卡或 RTS 的人（到新山中央车站约 440 米）；想买永久地契的买家；想要可改双钥匙单位的买家（附带条件）。需要考虑：直通天桥的连接目前只是建议（附带条件）；服务式公寓地契（地契类型请向我们确认）。问我们是否适合您
今日租赁市场
附近同类型已完工公寓目前的租金行情（按户型）。
| 附近公寓 | 单间 | 1房 | 2房 | 3房 |
|---|---|---|---|---|
| R&F Princess Cove (Phase 1) · 100+ 个房源 | RM2,200–2,300 | – | RM2,700–3,000 | RM3,300–3,700 |
| Twin Tower Residence · 100+ 个房源 | RM2,400–2,600 | – | RM3,300–3,500 | RM3,500 |
| D’Esplanade Residence · 79 个房源 | RM2,200 | – | RM2,800–3,300 | – |
月租为公开租屋广告的要价，查询日期：Oct 2026。实际租金视面积、楼层、装修与屋况而定。
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