柔佛供过于求吗？新山市中心怎么看

当有人说柔佛供过于求时，他们引用的几乎都是整个柔佛州的数字。柔佛包括古来、巴西古当、振林山、马西和依斯干达公主城，而官方数据并没有把新山市单独列出来——所以一个全州的数字，无法告诉你市中心是否建得太多。

最后核对：2026年10月14日。

官方数据对柔佛全州的说法

国家产业资讯中心（NAPIC）把柔佛作为一个州的整体公布数据。在2026年上半年的南部区域报告中：

最后这个数字最值得注意。服务式公寓正是关卡一带市中心最常见的产品类型，而这类已完工未售出的存量，超过整体住宅滞销量的两倍。

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这才是真正重要的问题，而诚实的答案是：没有人公布。NAPIC只按州公布柔佛的数据，没有按县、mukim或小区细分。我们查过NAPIC的报告、产业存量表，以及公开的研究评论，任何地点细分都不存在。

最接近的说法，是一则引述NAPIC 2026年第一季数据的报道，称这些已完工未售出的服务式公寓「几乎全部位于JB」。这句话要仔细读：这里的「JB」指的是新山县，一个行政区域，同时涵盖依斯干达公主城、Puteri Harbour、美地尼、丹加湾、巴西古当和丹绒古邦。它不等于市中心。

两则较早的官方说法也指向同一点。2023年6月，州房屋行政议员形容50万令吉以上未售出的服务式公寓分布在「新山与依斯干达公主城一带」。2025年2月，同一位议员表示柔佛约九成的滞销单位是50万令吉起的服务式公寓，同样没有地点细分。

所以，任何人告诉你市中心特别过剩，都已经超出数据所能支持的范围；告诉你市中心完全没问题的，也一样。这些数字能确立的，是产品类型和价格区间——50万令吉以上的服务式公寓，分布在一个从长堤延伸到第二通道的县内。

没有任何公开来源公布新山住宅的入住率或空置率。NAPIC只公布柔佛购物中心（74.2%）和办公楼（66.3%）的入住率，住宅没有。所以，如果有经纪告诉你市中心「基本都租满了」，不妨问问数字从哪里来。其实并不存在这样的数字。

到2030年，柔佛将有609个项目、接近115,000个住宅单位完工。其中244个项目、约70,460个单位位于新山县（统计局与NAPIC数据，2026年10月报道）。
研究机构CBRE WTW统计，依斯干达大马未来有32,783个高楼单位，完工量预计在2029年前后达到高峰。

柔佛已完工未售出的高楼住宅为814个单位，按年下降约24%。
NAPIC自己的个案显示，部分市中心SOHO租金上涨11%至12%。
2026年10月，PropertyGuru上Bukit Chagar一带有224个出租挂牌，整套单位的叫价约为每月RM2,400至RM3,500。这是一个活跃的租赁市场，不是停滞的市场。

先问清楚你买的是哪一类产品。已核实的风险集中在服务式公寓和SOHO，而不是高楼住宅。关卡附近的新供应大多是商业地契的服务式公寓。我们的项目页面都会注明地契类型。
问清楚你的楼几时交，以及那一年还有什么一起交。2029年交楼，正好落在供应最密集的一年；2027或2028年则不同。
用同类楼盘来判断租金，而不是听承诺。每个项目页面都有「今日租赁市场」，以同类对比，并注明日期的叫价租金。