外国人在新山卖房与持有：产业盈利税、租金税与继承
买之前，先了解怎么退场。本页说明出售时的产业盈利税（RPGT）、可以卖给谁、租金收入税，以及屋主去世后房产怎么处理。税率来自马来西亚内陆税收局（HASiL）和新加坡税务局（IRAS）。
出售时的产业盈利税
产业盈利税是出售马来西亚房产时对盈利征收的税。税率取决于您的身份和持有年数。下表是HASiL公布的税率：非公民适用2019年起的税率，公民适用2022年起的税率。查看HASiL税率表。
| 出售时间 | 非公民、非永久居民个人 | 马来西亚公民或永久居民 |
|---|---|---|
| 3年内 | 30% | 30% |
| 第4年 | 30% | 20% |
| 第5年 | 30% | 15% |
| 第6年起 | 10% | 0% |
对外国人来说，五年内出售按盈利的30%缴税，第六年起为10%。税是按盈利计算，不是按整个售价。
7%预扣款
卖家是非公民、非永久居民个人时，买家须预扣最多售价的7%，并在出售后60天内交给HASiL；其他大多数卖家为3%。自2026年1月1日起，如果卖家在买家付款前已申报自行评估的产业盈利税，买家可改为缴付这个较低的数额（2025年财政法令修订的第21B条）。查看HASiL讲义。这笔钱会抵扣您的产业盈利税。
可以卖给谁
- 外国买家须获柔佛州政府批准，并须符合门槛价，分层及有地住宅一般为100万令吉。
- 第二家园房产10年内不能出售，但可换购更高价值的房产。查看MOTAC条件。
- 外国买家购买您的二手房，须缴柔佛批准费：按估价局（JPPH）估值或成交价两者较高者的3%，最低RM30,000（2025年7月1日起）。柔佛土地局。
租金收入税：马来西亚
马来西亚房产的租金属于源自马来西亚的收入。HASiL表示，非居民个人统一按30%征税，不能申请个人减免。查看HASiL。是否属于税务居民看在马来西亚的天数，不看护照；其中一项标准是一年内182天或以上。查看HASiL讲义。可扣除哪些开支、如何报税，请问税务代理。
租金收入税：新加坡
IRAS表示，新加坡税务居民个人在新加坡收到的海外收入一般免税，但通过新加坡合伙企业收到的收入除外。见IRAS电子税务指南第五版（2026年1月30日）。查看IRAS指南。
屋主去世后
- 马来西亚的遗产税已于1991年11月1日废除。查看ACCA马来西亚资料。
- 新加坡对2008年2月15日及以后的死亡已取消遗产税。查看IRAS。
- 屋主去世时把房产传给继承人，按不盈不亏处理，当时不产生产业盈利税；以后再出售则可能要缴。查看ACCA马来西亚资料。
- 继承人需要马来西亚承认的授权书。英联邦国家（例如新加坡）的遗嘱认证书，可根据《1959年遗嘱认证及遗产管理法》第52条，由马来西亚高等法院重新盖印（resealing）认可；否则须在马来西亚重新申请，时间更长。查看律师行说明。
- 如有遗嘱，或遗产超过500万令吉，继承人须向高等法院申请。查看Skrine律师行说明。查看马来西亚政府门户。
请找律师商量订立涵盖马来西亚房产的遗嘱。如果继承人也是外国人，请问清楚州政府批准和门槛价对他们如何适用。
常见问题
资料来源
- 内陆税收局：产业盈利税税率（2026年10月13日查阅）
- 内陆税收局：产业盈利税讲义2022（第21B条预扣：3%、5%、7%）（2026年10月13日查阅）
- 内陆税收局：纳税人（非居民30%）（2026年10月13日查阅）
- 内陆税收局：税务与外籍人士（2023年讲义）（2026年10月13日查阅）
- IRAS：电子税务指南《海外收入免税》（第五版，2026年1月30日）（2026年10月13日查阅）
- IRAS：遗产税（2026年10月13日查阅）
- ACCA马来西亚：死亡与税务（2026年10月13日查阅）
- 马来西亚政府门户：大额遗产申请程序（2026年10月13日查阅）
- Mondaq：在马来西亚重新盖印遗产授权书（2024年2月12日）（2026年10月13日查阅）
- MOTAC：第二家园资格（10年不得出售）（2026年10月13日查阅）
- 柔佛土地局：2025年第3号通令（2026年10月13日查阅）
- KPMG：马来西亚2025年财政法令自2026年1月1日起生效，含产业盈利税修订（2026年1月5日）（2026年10月14日查阅）
- Skrine：《小额遗产（分配）法令》修订，500万令吉上限（2022年3月）（2026年10月14日查阅）
最后核对：2026年10月13日。本页为一般资讯，不构成法律、税务或理财建议。规定会变，签约前请向相关机构或律师确认您自己的情况。
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